Wie schnell eine Kostenobergrenze vereinbart und wie viel wichtiger deren Einhaltung ist, belegt die Entscheidung des OLG Schleswig vom 22.11.2012 (Az.: 1 U 8/12). Die hiergegen gerichtete Nichtzulassungsbeschwerde hat der Bundesgerichtshof am 12.03.2015 (Az.: VII ZR 222/12) zurückgewiesen.
Gegenstand der Entscheidung war ein Architektenvertrag über Planung der Sanierung und Erweiterung eines Altenpflegeheims. Der Bauherr konnte lediglich einen Betrag von 2,5 Mio. € inklusive Baunebenkosten investieren. Der Architekt wusste das. Die limitierte Finanzierungsmöglichkeit fand Eingang in ein Besprechungsprotokoll, allerdings nicht in den schriftlichen Architektenvertrag. Es kommt zu einer Kostenüberschreitung. Der Architekt reduziert daraufhin das Bauprogramm. Der Bauherr überwirft sich im Zuge dessen mit dem Architekten.
Der Architekt klagt auf sein Honorar, der Bauherr widerklagend auf Rückzahlung der geleisteten Abschlagszahlungen. Die Klage des Architekten wurde zurückgewiesen. Der Bauherr obsiegt mit seiner Widerklage.
Nach Ansicht des OLG Schleswig haben die Parteien eine Kostenobergrenze vereinbart. Diese muss nicht ausdrücklich im Vertrag vereinbart sein. Die Vereinbarung könne auch konkludent, d.h. stillschweigend erfolgen, wenn der Architekt Kenntnis von der limitierten Finanzierungsmöglichkeit des Bauherrn hat.
Überschreitet die Planung des Architekten die Kostenobergrenze, ist diese mangelhaft. Muss der Architekt wegen der Kostenüberschreitung im Rahmen seiner Nachbesserung eine Umplanung vornehmen und das Bauprogramm reduzieren, stellt sich die Frage, ob diese Umplanungen dem Bauherren zumutbar sind. Ist dies nicht der Fall, verliert der Architekt seinen Honoraranspruch, weil seine Leistung unbrauchbar ist.
Des Weiteren käme ein Toleranzrahmen bzgl. der Kostenobergrenze nur dann in Betracht, wenn dieser sich durch Auslegung ermitteln ließe. Kommt es dem Bauherrn entscheidend auf die Einhaltung der Kostenobergrenze an, bleibt kein Raum für einen Toleranzrahmen.
Für die Praxis:
Musste der Bauherr für den Nachweis einer vereinbarten Baukostenobergrenze früher noch hohe Hürden nehmen, werden ihm nun von der Rechtsprechung goldene Brücken gebaut. Für die Vereinbarung einer Baukostenobergrenze reicht die Kenntnis des Architekten von den begrenzten Finanzierungsmöglichkeiten des Bauherrn. Bei Privatpersonen oder öffentlichen Auftraggebern, die über ein begrenztes Haushaltsbudget verfügen, müssen Architekten also besonders aufmerksam sein.
Wird das Bauvorhaben trotz Überschreitung der Kostenobergrenze realisiert, ist bei der Berechnung des Schadens zwar regelmäßig die Wertsteigerung des Grundstücks zu beachten. Offenbart der Architekt dem Bauherrn aber noch vor der Ausführung die Kostenüberschreitung, ist sein Nachbesserungsrecht insoweit eingeschränkt, dass die Umplanung dem Bauherrn zumutbar sein muss. Dies dürfte insbesondere bei erheblicher Kostenüberschreitung eher die Ausnahme sein. Ferner wird der Architekt in dem Fall der unzumutbaren Umplanung wohl auch die Mehrkosten tragen müssen, die dem Bauherrn durch die Verzögerung entstehen (z.B. Finanzierungsmehrkosten, Wegfall von Fördergeldern etc.).
Die neue Rechtsprechung ist für die Architekten deshalb von großer Brisanz, weil sog. Kostenermittlungsfehler regelmäßig schon gar nicht unter den Versicherungsschutz der Architektenhaftpflichtversicherung fallen und außerdem nach Ziff. 7.3 AHB ausgeschlossen sind.
23. Juli 2015 um 14:08 | #
Das bringt eine neue Qualität in die Arbeit der Architekten.Im Grunde läuft es auf eine GU-Tätigkeit hinaus.
Marquart
23. Juli 2015 um 16:34 | #
Die Baukosten sind definitiv nicht zu unterschätzen! Die Ermittlung der finanziellen Rahmenbedingungen, sowie die Transparenz und Kontrolle der Baukosten für den Bauherrn wurden mit der HOAI 2013 und der aktuellen Rechtsprechung noch einmal aufgewertet. Ein Blick in die Grundleistungen der Leistungsphasen gemäß Anlage 10 HOAI 2013 empfiehlt sich.
